一、制定的背景和依據

　　1.制定背景：一是規劃區內危房改建是一項敏感而又復雜的民生工程，關系到縣城總體規劃、未來發展和人民群眾的切身利益，群眾反映強烈；二是從2014年我縣出臺《上杭縣城市規劃區危險住房處置管理辦法（試行）》以來，解決了大批量危房戶住房安全問題，大大改善了群眾的居住環境，同時在實際執行政策過程中也遇到了一些急需進一步明確和改進的現實問題；三是2019年政府機構改革，部門職能的劃轉和歸整，城市規劃的職能也由原來的縣住建局轉隸至縣自然資源局，且2014年出臺的《上杭縣城市規劃區危險住房處置管理辦法（試行）》于2019年12月17日廢止，導致至今規劃區危險住房改建審批無政策依據。

　　2.制定依據：為消除安全隱患，保障居住安全，加強上杭縣城市規劃區危險住房處置管理，確保城市規劃建設的順利實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城市房地產管理法》《福建省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》和《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《福建省農村村民住宅建設管理辦法》《福建省住房和城鄉建設廳關于推進城市零星危險住房改造工作的指導意見》（閩建房〔2015〕14號）等有關法律法規及相關文件規定，結合我縣實際，特制定本辦法。

　　二、制定過程

　　鑒于該文件涉及面廣，事關群眾切身利益，根據《重大行政決策程序暫行條例》的規定，需按決策啟動-公眾參與-專家論證-風險評估-合法性審查-集體討論決定-決策公布的程序進行決策。該文件于2020年7月由上杭縣自然資源局負責起草,2021年9月份完成各成員單位的會稿工作，2021年11月19日在上杭縣人民政府網門戶網站進行公示征求公眾意見，公示期一個月，期滿后于同年12月22日邀請專家對該文件的可行性、合理性、合法性進行論證，根據專家意見進行修改后，委托福建省冠成天正工程管理有限公司對該文件進行社會穩定性風險評估，評估結果為低風險。

　　三、范圍期限

　　《管理辦法》由上杭縣自然資源局負責解釋，有效期為十年。

　　四、主要內容

　　《管理辦法》共六章三十一條，第一章總則，第二章規劃條件及用地要求，第三章危房改建審批，第四章建設管理，第五章其他，第六章附則。主要內容如下：

　?。ㄒ唬┪募褂梅秶荷虾伎h城市規劃區內（除歷史風貌區范圍）的D級危險住房（含房改房、集資房）列入改建范疇。歷史風貌區范圍內的危險房屋不列入改建范疇，在相關保護規劃政策制定出臺前，按照“原址、原規模、原風貌”除險加固的方法加以保護性修繕處置。

　?。ǘ┪７扛慕ㄐ杈邆涞臈l件

　　1.改建房屋不在城市規劃的主次干道的道路紅線內；不在政府已批準的舊城改造項目、重大基礎設施建設項目、近期建設項目和近5年土地收儲項目范圍內；不具備成片開發建設條件；不在歷史風貌區范圍內；符合上杭縣國土空間規劃。

　　2.具備房屋、土地權屬材料：原則上具有不動產權證或土地使用權證和房屋所有權證。一是對于有土地使用權證未辦理房屋所有權證或者有房屋產權證無土地使用權證，但能提供有權機關批準的土地權屬證明材料的也直接申請危改，無需完善兩證后再申請；二是屬祖遺房屋、1987年1月1日前建成的房屋，未辦理“兩證”的，必須提供具有法律效力的產權證明，注明現狀面積和合法產權面積，產權證明應附宗地圖和1：100房屋平面圖，并經當地村（居）委會、鎮政府和縣自然資源、城市管理部門簽署意見。

　　3.縣城規劃區內無其他住房且近五年內無房地產轉移登記記錄方可進行危房改建。獨生子女不可與父母以分戶的形式單獨申請危房改建，獨生子女已和父母分戶申請危房改建的，需核查所有家庭成員房屋登記信息；多個子女的，父母必須與其中一個子女（無論是否已分戶）作為家庭成員進行核查五年內房屋登記信息。危房改建的目的就是消除人民群眾的住房安全，改善人民群眾的居住條件，對于規劃區內已有住房的，為了城市的發展需要，不列入改建范疇，以征收、收儲或者拆除等方式消除安全隱患。

　　4.不屬于“兩違”清理對象。

　　5.集體建設用地需符合“一戶一宅”政策，集體建設用地的所有申請人須為本村集體經濟組織成員。

　　6.經批準回原籍安置的離、退休干部，符合條件的可申請危房改建。

　?。ㄈ└慕ǖ膶ο笤黾佣鄠€業主（房改房、集資房）的情形。根據《福建省住房和城鄉建設廳關于推進城市零星危險住房改造工作的指導意見》（閩建房〔2015〕14號）要求，將危險住房改建的對象增加多個業主的情形，即房改房、集資建房一并列入危改范疇，多個業主的零星危房（房改房、集資房），需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。申請人可由業主委員會或業主推舉出2至3名業主代表作為申請人進行辦理相關審批手續，危房屬于房改房的也可由原產權單位作為申請人辦理相關審批手續。

　?。ㄋ模┰试S集體土地以分家析產的名義申請危改。經有權機關批準的集體建設用地（僅限一處宅基地），原用地申請人家庭成員（多個子女）因成年了分家析產取得宅基地使用權，符合“一戶一宅”政策的，可以分戶申請危房改建，面積控制在原用地范圍內且需符合用地限額。

　?。ㄎ澹o其他“兩違”建設記錄，符合危房改建條件原房屋有超層、超建違法建設的、建筑實際占地面積超出原審批土地面積范圍等情形的危險住房列入改建范圍，無需先拆除違建部分后再申請危房改建，但申請改建宗地面積按原審批合法用地面積進行核定。

　?。┰陂L遠規劃道路紅線范圍內的危房允許原拆原建審批?；谙嗣袢罕娮》课ｋU，確保人民群眾生命財產安全考慮，允許位于城市規劃的主次干道道路紅線內，且不在近期建設項目和近5年土地收儲項目范圍內的危險住房可申請辦理原拆原建審批手續。

　?。ㄆ撸└慕ㄒ巹澮?/p>

　　1.用地面積

　　建筑占地面積原則上需在原有用地面積范圍內，除多個業主的房改房、集資房外的個人危房改建后建筑占地面積不得超過120平方米，且一宗地只能建設一幢房屋。對于不規則的集體建設用地，在不超出原有土地證宗地面積范圍內，且需同為建設用地的基礎上，可適當微調，微調范圍在25%以內。

　　2.建設層數、層高

　　個人危房改建不得審批建設架空層或地下室，滿足相鄰建筑間距、規劃道路退讓、消防防火、建筑安全控制距離等要求的，可按三層內（含三層）審批，檐口高度控制在10米及以下；建成區城市主、次干道邊上結合相鄰房屋布局可按四層內（含四層）審批，檐口高度控制在13米及以下。建成后按幢進行規劃條件核實和辦理不動產權證，不得分層、分套分割辦理不動產權證。

　　多個業主的房改房、集資房危房改建后的住房套數（住戶數）不得增加，可按規劃要求建設底層架空層或地下室，架空層層高控制在2.2米以內，作為居民公共活動空間或停車位。地上總建筑面積（不含建筑底層架空層和電梯井）可適當增加，但不超過原建筑面積的15%。

　?。ò耍┪７胯b定程序

　　1.根據《上杭縣住房和城鄉建設局關于停止受理房屋安全鑒定公共服務事項的公告》（杭建綜〔2020〕16號）《福建省住房和城鄉建設廳辦公室關于進一步加強房屋鑒定管理的通知》（閩建辦安〔2020〕4號）《龍巖市住房和城鄉建設局關于公布在巖房屋鑒定機構名單的通知》（龍建安〔2021〕4號）等相關規定，縣住房和城鄉建設局從2020年5月20日開始已停止受理受理房屋安全鑒定相關工作，由產權人直接委托有資質的鑒定機構進行危房鑒定，并且鑒定結果需主管部門備案或將鑒定報告上傳至“福建省房屋安全信息管理系統”，業主需提供鑒定報告備案回執單或者系統截圖申請危房改建。

　　2.對于1987年1月1日以前建的土木結構、磚木結構的破舊房屋，可不再進行房屋結構安全性鑒定。

　?。ň牛┟鞔_危房改建申請審批表中四鄰欄應有四鄰的簽字范圍：改建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及公用、共用、借墻等關系的，需取得各所有權人一致同意，并在申請審批表簽字確認；主次干道四層、其他三層以內的獨立墻基的原拆原建申請審批表不需要四鄰房屋權利人簽字確認。

　?。ㄊ└鞒蓡T單位按照省、市、縣相關文件要求，做好建房安全管理工作。建設單位(業主)、縣住房和城鄉建設局、縣城市管理局、臨城鎮政府、臨江鎮政府按照職責分工做好建房安全監管責任，加強對危險住房改建活動的監督管理，嚴防發生危房改建安全事故，確保工程質量安全。建房戶對建房活動負有首要責任，嚴格履行省、市、縣有關建房施工質量和安全相關規定，承擔質量安全責任，不得違法違規發包工程。

　?。ㄊ唬┪ｋU住房改建審批工作按批次組織聯審，一季度組織一次。

　　五、注意事項

　　《上杭縣城總體規劃（2015-2030）》劃定的歷史風貌區范圍內的危房改建，按經依法批準的保護規劃處置，不適用本辦法。

　　六、關鍵詞詮釋

　　1.原拆原建是指建筑占地面積、建筑面積、建筑高度、建筑位置都不變。

　　2.本辦法的“多個業主”特指單位房改房、集資房情形。

　　七、聯系單位及聯系電話

　　聯系單位：上杭縣自然資源局；聯系電話：0597-3969015